Real Estate Principles

Front Cover......Page 1
Title Page......Page 2
Copyright......Page 3
Brief Contents......Page 5
Contents......Page 6
Preface......Page 29
About the Author......Page 31
HOW TO READ THIS BOOK......Page 32
CHAPTER ORGANIZATION......Page 33
Residential Brokerage......Page 35
Farm Brokerage......Page 36
Government Service......Page 37
Consulting......Page 38
LICENSE REQUIREMENTS......Page 39
Additional Readings......Page 40
IMPROVEMENTS......Page 42
FIXTURES......Page 43
Relationship of the Parties......Page 44
WATER RIGHTS......Page 45
Metes and Bounds......Page 46
Rectangular Survey System......Page 49
Recording Plat......Page 53
Assessor’s Parcel Numbers......Page 55
GRID SYSTEMS......Page 56
VERTICAL LAND DESCRIPTION......Page 57
Immobility......Page 58
ECONOMIC CHARACTERISTICS OF LAND......Page 59
Fixity......Page 60
Vocabulary Review......Page 61
Questions & Problems......Page 62
Additional Readings......Page 63
Feudal System......Page 64
Property Taxes......Page 65
Police Power......Page 66
FEE SIMPLE......Page 67
Easements......Page 68
Deed Restrictions......Page 71
Liens......Page 72
LIFE ESTATES......Page 74
Dower......Page 75
FREEHOLD ESTATES......Page 76
Estate at Will......Page 77
Common Law......Page 78
PICTORIAL SUMMARY......Page 80
Condominium Lots......Page 81
Vocabulary Review......Page 82
Questions & Problems......Page 83
Additional Readings......Page 84
SOLE OWNERSHIP......Page 86
Co-Owner Responsibilities......Page 87
Four Unities......Page 88
"Poor Man’s Will"......Page 89
COMMUNITY PROPERTY......Page 91
PARTNERSHIP......Page 92
Limited Partnership......Page 93
Joint Venture......Page 94
TRUSTS......Page 95
Real Estate Investment Trusts......Page 96
LIMITED LIABILITY COMPANIES......Page 97
Vocabulary Review......Page 98
Additional Readings......Page 99
Essential Elements of a Deed......Page 100
Covenants and Warranties......Page 102
Full Covenant and Warranty Deed......Page 103
Grant Deed......Page 106
Bargain and Sale Deed......Page 107
Quitclaim Deed......Page 108
CONVEYANCE AFTER DEATH......Page 109
Holographic Will......Page 110
ADVERSE POSSESSION......Page 111
Color of Title......Page 112
OWNERSHIP BY ACCESSION......Page 113
ALIENATION......Page 114
Vocabulary Review......Page 115
Additional Readings......Page 116
Constructive Notice......Page 118
Recording Acts......Page 119
Unrecorded Interests......Page 120
Acknowledgment......Page 121
PUBLIC RECORDS ORGANIZATION......Page 122
The Next Step......Page 123
CHAIN OF TITLE......Page 124
"What Ifs"......Page 126
Title Commitment......Page 127
Policy Premium......Page 128
Claims for Losses......Page 129
Quiet Title Suit......Page 130
Adoption......Page 131
Vocabulary Review......Page 132
Questions & Problems......Page 133
Additional Readings......Page 134
Bilateral Contract......Page 136
ESSENTIALS OF A VALID CONTRACT......Page 137
Competent Parties......Page 138
Mutual Agreement......Page 139
Consideration......Page 141
Contract in Writing......Page 142
"ESIGN"......Page 143
Partial Performance......Page 145
Liquidated Damages......Page 146
IMPLIED OBLIGATIONS......Page 147
Vocabulary Review......Page 148
Additional Readings......Page 149
PURCHASE CONTRACTS......Page 150
Closing Agent......Page 151
Termite Inspection......Page 154
Loan Conditions......Page 155
Buyer Default......Page 156
Signatures......Page 157
Federal Clauses......Page 158
Preprinted Clauses......Page 159
What the Binder Does Not Say......Page 160
PRACTICING LAW......Page 161
Public Criticism......Page 162
EQUITABLE TITLE......Page 163
LEASE WITH OPTION TO BUY......Page 164
Option Fee......Page 165
RIGHT OF FIRST REFUSAL......Page 166
Trading Up......Page 167
Delayed Exchanges......Page 168
Vocabulary Review......Page 169
Questions & Problems......Page 170
Additional Readings......Page 171
Obligor, Obligee......Page 172
The Principal......Page 173
THE MORTGAGE INSTRUMENT......Page 174
Covenants......Page 176
Partial Release......Page 177
ESTOPPEL......Page 178
Chattel Liens......Page 179
Foreclosure Routes......Page 180
Equity of Redemption......Page 181
Statutory Redemption......Page 182
POWER OF SALE......Page 183
DEED OF TRUST......Page 184
CHOICE OF SECURITY INSTRUMENT......Page 186
Vocabulary Review......Page 187
Additional Readings......Page 188
PARTIES TO A DEED OF TRUST......Page 190
Default......Page 191
Assignment of Rents......Page 192
Foreclosure......Page 194
JURISDICTIONS USING DEEDS OF TRUST......Page 195
ADVANTAGES OF THE DEED OF TRUST......Page 196
Questions & Problems......Page 197
Additional Readings......Page 198
TERM LOANS......Page 200
Repayment Methods......Page 201
Monthly Payments......Page 202
Loan Size......Page 203
BUDGET MORTGAGE......Page 204
EARLIER PAYOFF......Page 205
Biweekly Payments......Page 206
LOAN POINTS......Page 207
Discount Points......Page 208
Current FHA Coverage......Page 209
Floating Interest Rates......Page 210
Construction Regulations......Page 211
No Down Payment......Page 212
Financial Liability......Page 213
Assumption Requirements......Page 214
PRIVATE MORTGAGE INSURANCE......Page 215
RURAL HOUSING SERVICES ADMINISTRATION......Page 216
Additional Readings......Page 217
Trigger Terms......Page 218
Lending Disclosures......Page 219
Right to Cancel......Page 220
Purpose of Loan......Page 221
Monthly Income......Page 227
References......Page 228
Credit Report......Page 229
PREDATORY LENDING AND MORTGAGE FRAUD......Page 231
The Fact Situations......Page 232
Who’s Liable?......Page 234
Questions & Problems......Page 235
Additional Readings......Page 236
PRIMARY MARKET......Page 238
Restructuring the System......Page 239
LIFE INSURANCE COMPANIES......Page 240
MORTGAGE BROKERS......Page 241
OTHER LENDERS......Page 242
Traditional Delivery System......Page 243
Secondary Market Delivery Systems......Page 244
OFHEO......Page 245
FNMA......Page 246
FHLMC......Page 247
GNMA......Page 248
Private Conduits......Page 249
Computerization......Page 250
AUTOMATED UNDERWRITING SYSTEMS......Page 251
PRICE TO THE BORROWER......Page 252
Vocabulary Review......Page 253
Additional Readings......Page 254
Current Format......Page 256
Interest Rate......Page 257
Negative Amortization......Page 258
GRADUATED PAYMENT MORTGAGE......Page 259
PACKAGE MORTGAGE......Page 260
CONSTRUCTION LOAN......Page 261
EQUITY MORTGAGE......Page 262
AFFORDABLE HOUSING LOANS......Page 263
97% Conventional Loan......Page 264
WRAPAROUND MORTGAGE......Page 265
SUBORDINATION......Page 266
OVERLY CREATIVE FINANCING?......Page 267
INVESTING IN MORTGAGES......Page 268
FINANCING OVERVIEW......Page 269
Vocabulary Review......Page 270
Additional Readings......Page 271
Appraisal and Assessment......Page 272
Tax Rate Calculation......Page 273
ASSESSMENT APPEAL......Page 274
PROPERTY TAX VARIATIONS......Page 275
SPECIAL ASSESSMENTS......Page 276
Bond Issues......Page 277
Calculating a Home’s Basis......Page 278
Income Tax Exclusion......Page 279
CAPITAL GAINS......Page 280
INTEREST DEDUCTION LIMITATIONS......Page 281
AGENT’S LIABILITY FOR TAX ADVICE......Page 282
Vocabulary Review......Page 283
Additional Readings......Page 284
BUYERS’ WALK-THROUGH......Page 286
Seller’s Responsibilities at Closing......Page 287
The Transaction......Page 288
Escrow Agent’s Duties......Page 289
Deed Delivery......Page 290
LOAN ESCROWS......Page 291
Hazard Insurance......Page 292
Rents......Page 293
Proration Summary......Page 294
SAMPLE CLOSING......Page 295
Seller’s Side......Page 296
Settlement Charges......Page 297
Restrictions......Page 300
HUD Settlement Statement......Page 301
Vocabulary Review......Page 305
Additional Readings......Page 306
THE LEASEHOLD ESTATE......Page 308
Conveyance......Page 309
Contract......Page 311
SETTING RENTS......Page 312
GROUND LEASE......Page 313
Eviction......Page 314
RENT CONTROL......Page 315
Before Buying......Page 316
SECURITY DEPOSIT......Page 317
Leases......Page 318
Manager Remedies......Page 319
Management-Unit Ratios......Page 320
Training Programs......Page 321
Vocabulary Review......Page 322
Questions & Problems......Page 323
Additional Readings......Page 324
VALUE APPROACHES......Page 326
Comparables......Page 327
Adjustment Process......Page 328
House Size......Page 329
Landscaping......Page 330
Correlation Process......Page 331
Competitive Market Analysis......Page 332
Gross Rent Multipliers......Page 335
Estimating New Construction Costs......Page 336
Estimating Depreciation......Page 337
Income and Expense Forecasting......Page 339
Reserves......Page 340
Capitalizing Income......Page 341
CHOICE OF APPROACHES......Page 342
APPRAISER’S BEST ESTIMATE......Page 343
Developing the Appraisal......Page 344
Reporting Standards......Page 345
The Letter Report......Page 346
Real Estate Analysis......Page 347
Appraiser Qualifications......Page 348
Highest and Best Use......Page 349
Plottage Value......Page 350
PROFESSIONAL APPRAISAL SOCIETIES......Page 351
Vocabulary Review......Page 352
Additional Readings......Page 353
RATIONALE FOR LICENSING......Page 354
PERSONS REQUIRED TO BE LICENSED......Page 355
SALES ASSOCIATE......Page 356
LICENSING PROCEDURE......Page 357
EXAMINATION SERVICES......Page 359
License Reciprocity......Page 360
Fictitious Business Name......Page 361
LICENSE SUSPENSION AND REVOCATION......Page 362
BONDS AND RECOVERY FUNDS......Page 363
HOW MUCH CAN THE REGULATORS REGULATE?......Page 364
Training......Page 365
Finding a Broker......Page 366
INDEPENDENT CONTRACTOR STATUS......Page 367
PROFESSIONAL REAL ESTATE ASSOCIATIONS......Page 368
CODE OF ETHICS......Page 369
Vocabulary Review......Page 378
Questions & Problems......Page 379
Additional Readings......Page 380
LISTING AGREEMENT......Page 382
Protecting the Broker......Page 384
OPEN LISTING......Page 385
Advance Cost Listing......Page 386
EXCLUSIVE AUTHORITY TO PURCHASE......Page 387
Market Exposure......Page 389
BROKER COMPENSATION......Page 390
PROCURING CAUSE......Page 391
BARGAIN BROKERS......Page 392
PERCEIVED VALUE......Page 393
Questions & Problems......Page 394
Additional Readings......Page 395
AGENCY......Page 396
BROKER’S OBLIGATIONS TO THE PRINCIPAL......Page 397
Loyalty to the Principal......Page 398
Reasonable Care......Page 399
BROKER’S OBLIGATIONS TO THIRD PARTIES......Page 400
Red Flags......Page 401
BUYER AGENCY......Page 402
Duties......Page 403
The Complicating Issues......Page 404
AGENCY DISCLOSURE......Page 405
SELLER DISCLOSURE STATEMENT......Page 406
INTERSTATE LAND SALES DISCLOSURE STATEMENTS......Page 409
Price Fixing......Page 410
Vocabulary Review......Page 411
Additional Readings......Page 412
Constitutional Impact on Ownership of Real Property......Page 414
Fair Housing Laws......Page 416
THE AMERICANS WITH DISABILITIES ACT......Page 420
Scope......Page 421
Prohibited Requests......Page 422
Evaluating Credit Applications......Page 423
COMMUNITY REINVESTMENT ACT......Page 424
Vocabulary Review......Page 425
Additional Readings......Page 426
THE DESIRE FOR LAND-USE EFFICIENCY......Page 428
CONDOMINIUM......Page 429
CC&Rs......Page 431
CONDOMINIUM MANAGEMENT......Page 432
PROPERTY TAXES AND INSURANCE......Page 433
Condominium Conversions......Page 434
DISADVANTAGES OF CONDOMINIUM LIVING......Page 435
COOPERATIVE APARTMENTS......Page 436
Resale......Page 437
New Legislation......Page 438
Right-to-Use......Page 439
Benefits......Page 440
Vocabulary Review......Page 441
Questions & Problems......Page 442
Additional Readings......Page 443
Modern Fire Coverage......Page 444
Properties Covered......Page 445
Perils Covered......Page 446
Medical Payments......Page 447
NEW FOR OLD......Page 448
Guaranteed Replacement Cost......Page 449
Policy Suspension......Page 450
HOME BUYER’S INSURANCE......Page 451
Additional Readings......Page 452
ZONING......Page 454
Enforcement......Page 455
Downzoning......Page 456
SUBDIVISION REGULATIONS......Page 457
DEED RESTRICTIONS......Page 458
Long-run Continuity......Page 459
Environmental Laws......Page 460
THE NEW EPA "ALL APPROPRIATE INQUIRY" RULE......Page 461
PRECAUTIONS......Page 462
WINDFALLS AND WIPE-OUTS......Page 463
Vocabulary Review......Page 464
Additional Readings......Page 465
ECONOMIC BASE......Page 466
Employment Multiplier......Page 467
Increase in Demand......Page 468
Increase in Supply......Page 469
Effect of Inflation......Page 470
Buying Pattern......Page 471
AGE DISTRIBUTION......Page 472
Another Wave......Page 473
Tax Laws......Page 474
Fiscal Policy......Page 475
Secondary Mortgage Market......Page 476
Monetary Inflation......Page 477
Low Real Interest......Page 478
Looking Ahead......Page 479
WATCHING THE FED......Page 480
THE OUTLOOK......Page 481
Vocabulary Review......Page 482
Additional Readings......Page 483
BENEFITS OF REAL ESTATE INVESTING......Page 484
Tax Shelter......Page 485
Loss Limitations......Page 486
DEPRECIATION CALCULATION......Page 487
LOW-INCOME HOUSING CREDIT......Page 488
LEVERAGE......Page 489
Vacant Land......Page 490
Medium-Size Buildings......Page 491
Office Buildings......Page 492
Land Purchase......Page 493
Building Recycling......Page 494
Risk Taking......Page 495
VALUING AN INVESTMENT......Page 496
Property Purchase Methods......Page 497
Investment Diversification......Page 498
Pitfalls......Page 499
Blue-Sky Laws......Page 500
EFFORT AND COURAGE......Page 501
Questions & Problems......Page 502
Additional Readings......Page 503
Appendix A: Construction Illustrations and Terminology......Page 504
Appendix B: Real Estate Math Review......Page 517
Appendix C: Interest and Present Value Tables......Page 524
Appendix D: Measurement Conversion Table......Page 528
Appendix E: Answers to Chapter Questions and Problems......Page 529
Index and Glossary......Page 548