Das Vermieter-Praxishandbuch - mit eBook & Arbeitshilfen online

Cover
......Page 1
Inhaltsverzeichnis......Page 8
Vorwort......Page 14
Verzeichnis aller Musterbriefe, Verträge und Formulare......Page 16
1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter......Page 18
1.2.1 Anwendungsbereich......Page 20
1.2.2 Verstöße gegen das AGG......Page 23
1.2.3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG......Page 24
1.2.4 Beweislastverteilung......Page 25
1.2.7 Übergangsregelung......Page 26
1.3 Selbstauskunft des Mieters......Page 27
2.1 Wohnraummietvertrag......Page 34
2.1.1 Die Parteien des Mietvertrags......Page 37
2.1.2 Die Mieträume......Page 41
2.1.3 Mietzeit......Page 43
2.1.5 Miete......Page 48
2.1.6 § 4 Abs. 2 – Vereinbarung von Vorauszahlungen......Page 53
2.1.7 Kaution......Page 60
2.1.8 Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete......Page 64
2.1.9 Benutzung der Mieträume......Page 67
2.1.10 Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache......Page 68
2.1.11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume......Page 69
2.1.12 Pfandrecht des Vermieters......Page 81
2.1.13 Betreten der Mieträume durch den Vermieter......Page 82
2.1.14 Beendigung der Mietzeit......Page 83
2.1.16 Personenmehrheit als Mieter......Page 84
2.1.17 Öffentlich geförderte Wohnungen......Page 85
2.1.19 Sonstige Vereinbarungen......Page 87
2.2 Geschäftsraummietvertrag......Page 95
2.2.1 Die Parteien des Mietvertrags......Page 97
2.2.3 Mietzeit......Page 98
2.2.4 Miete......Page 100
2.2.5 Kaution......Page 102
2.2.6 Garantiehaftung......Page 103
2.2.7 Benutzung der Mieträume und Untervermietung......Page 104
2.2.8 Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache......Page 106
2.2.9 Instandhaltung und -setzung der Mieträume......Page 107
2.2.11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter......Page 110
2.2.13 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit......Page 111
2.2.14 Personenmehrheit als Mieter......Page 112
2.2.15 Sonstige Vereinbarungen......Page 113
2.3 Garagenmietvertrag......Page 115
2.4 Hausordnung......Page 120
3.1 Übergabeprotokoll......Page 126
3.2 Anlage der Mietkaution......Page 131
4.1 Die Betriebskostenabrechnung......Page 136
4.1.1 Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale......Page 144
4.1.2 Abrechnungszeitraum......Page 145
4.1.3 Ausschlussfrist......Page 147
4.1.4 Korrektur der Abrechnung......Page 149
4.1.5 Inhalt der Abrechnung......Page 150
4.1.6 Abzug der Vorauszahlungen......Page 156
4.1.8 Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist......Page 158
4.1.9 Einsichtsrecht des Mieters/Belege......Page 160
4.1.10 Fälligkeit......Page 161
4.1.11 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit......Page 163
4.2 Die Heizkostenabrechnung......Page 167
4.2.1 Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung?......Page 168
4.2.2 Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung?......Page 173
4.2.3 Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten?......Page 181
4.2.4 Gradtagstabelle......Page 182
4.3 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung......Page 183
4.4.1 Bei einem gewerblichen Mietvertrag......Page 187
4.4.2 Bei einem Wohnraummietvertrag......Page 188
4.5 Neueinführung von Betriebskosten......Page 192
5.1 Mieterhöhung bei Wohnraum......Page 194
5.1.1 Mietspiegel......Page 204
5.1.4 Vergleichswohnungen......Page 206
5.1.5 Qualifizierter Mietspiegel......Page 207
5.1.6 Überlegungsfrist, Klagefrist......Page 208
5.1.7 Wohnraum mit Staffelmiete......Page 209
5.1.8 Wohnraum mit Indexmiete......Page 211
5.2.1 Erhöhung der Miete für Geschäftsräume......Page 214
5.2.2 Erhöhung der Garagenmiete......Page 217
6.1 Erhaltungsmaßnahmen......Page 218
6.2.3 Zwei Varianten......Page 220
6.2.5 Unbefristetes Wahlrecht......Page 221
6.2.9 Vor- und Nachteile der Varianten......Page 222
6.2.10 Anspruch von Mietern und Mietinteressenten......Page 224
6.2.12 Steuerliche Berücksichtigung......Page 225
6.2.13 Bußgeldvorschriften......Page 226
6.3.1 Modernisierungsmaßnahmen......Page 230
6.3.2 Duldungspflicht......Page 233
6.3.3 Ankündigungserklärung......Page 235
6.3.5 Sonderkündigungsrecht des Mieters......Page 238
6.4.1 Voraussetzung der Erhöhung......Page 242
6.4.2 Berechnung der Mieterhöhung......Page 243
6.4.3 Geltendmachung der Mieterhöhung (§ 559 b BGB)......Page 244
6.4.4 Sonderkündigungsrecht......Page 245
6.5 Modernisierungsvereinbarungen......Page 247
7 Was ist bei baulichen Änderungen des Mieters zu bedenken?......Page 248
7.1 Vereinbarung über eine Parabolantenne......Page 249
7.2 Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit......Page 251
8.1 Zurückweisen einer Mietminderung......Page 254
8.1.1 Mangelbegriff......Page 255
8.1.2 Minderung......Page 256
8.2 Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen......Page 258
9 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?......Page 262
9.1 Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung......Page 263
9.2 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung......Page 266
9.3 Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte......Page 270
9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen......Page 273
9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten......Page 275
9.6 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung......Page 279
10 Wann darf der Vermieter die Mieträume besichtigen?......Page 282
11.1 Form der Kündigung......Page 288
11.1.1 Kündigung durch einen Bevollmächtigten......Page 289
11.1.2 Kündigung bei Personenmehrheit......Page 290
11.1.3 Zugang der Kündigung......Page 291
11.1.5 Unzulässigkeit von Teilkündigungen......Page 295
11.2 Die ordentliche Kündigung......Page 296
11.2.1 Kündigungsfristen......Page 299
11.2.2 Kündigungssperrfristen......Page 302
11.2.3 Die Sozialklausel (§ 574 BGB)......Page 305
11.2.4 Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)......Page 311
11.2.5 Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)......Page 321
11.2.6 Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)......Page 327
11.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung......Page 332
11.3.1 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)......Page 338
11.3.2 Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen......Page 347
11.3.3 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)......Page 350
11.4 Teilkündigung von Nebenräumen......Page 357
11.5 Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen......Page 360
11.6 Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch......Page 362
11.7 Mietaufhebungsvereinbarung......Page 363
11.8 Parteiwechsel......Page 366
11.8.2.2 Kraft Vereinbarung......Page 367
12.1 Abnahmeprotokoll......Page 374
12.2.1 Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter......Page 377
12.2.2 Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen......Page 379
12.2.3 Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende......Page 380
12.2.4 Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau......Page 383
13.1 Abrechnung der Mietkaution......Page 386
13.2 Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben......Page 390
Abkürzungsverzeichnis......Page 392
Autoren......Page 396
Stichwortverzeichnis......Page 398